Ein Immobilienmakler übernimmt in der Regel eine erhebliche Last für seine Kunden, was diesen einen beträchtlichen Arbeitsaufwand und Zeitersparnis ermöglicht. Doch dieser Service ist nicht kostenfrei, und Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter fragen sich oft, wie hoch die Maklerprovision sein darf und wer letztendlich für die Zahlung verantwortlich ist. Es existieren klare Richtlinien und Regeln rund um diese Zahlungsverpflichtung, die hauptsächlich davon abhängen, ob es sich um den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie handelt. In jedem Fall muss die Maklerprovision erst nach erfolgreichem Vertragsabschluss entrichtet werden.
 

Das Bestellerprinzip und seine Auswirkungen auf die Maklerprovision

Seit 2015 gilt für die Vermietung von Wohnungen oder Häusern das sogenannte Bestellerprinzip. Danach ist die Partei, die den Immobilienmakler beauftragt hat, für die Bezahlung der Maklerprovision verantwortlich. Wenn also ein Vermieter den Makler mit der Vermarktung beauftragt, muss er auch die damit verbundenen Kosten tragen. Entscheidet sich hingegen der Mieter für die Dienste des Immobilienexperten, entfällt die Zahlungspflicht. In diesem Fall dürfen Vermieter die Provision auch nicht nachträglich von den Mietern verlangen. Einige Mieter befürchten möglicherweise, dass Vermieter die Maklerprovision über Ablösezahlungen wie Kosten für eine Einbauküche zurückfordern könnten. Das Wohnraumvermittlungsgesetz stellt jedoch klar, dass solche "Entgeltvereinbarungen" als unwirksam gelten, wenn sie in einem "auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung" stehen. Die Bedingungen für einen Vertrag zwischen einem Immobilienmakler und Mieter/Vermieter sind ebenfalls klar geregelt. Ein Vertrag mit einem Makler muss gemäß § 126 BGB in Textform vorliegen, wobei formlose Schriftstücke wie Briefe, Faxe, E-Mails oder SMS ausreichend sind.

Vorgaben zur Berechnung der Maklerprovision bei Mietobjekten:

Es gibt klare gesetzliche Vorgaben für die maximale Höhe einer Maklerprovision. Gemäß dem Wohnraumvermittlungsgesetz darf die Provision für die Vermittlung eines Mietobjekts zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Bei einer Beauftragung durch Vermieter kann die Höhe der Maklerprovision jedoch frei verhandelt werden. Da das Bestellerprinzip nur die Vermietung von privatem Wohnraum betrifft, sind Vermietungen von Gewerbeobjekten sowie Käufe und Verkäufe von Immobilien nicht davon betroffen. In solchen Fällen richten sich die Zahlungen an den Makler nach individuellen Absprachen zwischen den Beteiligten und den Immobilienexperten. Die Verteilung der Kosten zwischen Verkäufer und Käufer variiert von Bundesland zu Bundesland.

Sonderregelungen bei Immobilienverkäufen:

Die genaue Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Bei einem Verkauf von Wohnungen, Grundstücken oder Häusern wird in der Regel ein fester prozentualer Anteil des Immobilienpreises zugrunde gelegt. Dieser Prozentsatz variiert je nach Region und Bundesland zwischen drei und sieben Prozent. Die Höhe der Maklerprovision richtet sich üblicherweise auch nach den üblichen Sätzen für das jeweilige Gebiet. Vor Abschluss des Kaufvertrags können alle beteiligten Parteien die Höhe der Maklerprovision verhandeln, um sie zu ändern oder sich auf die Verteilung der Kosten zu einigen. Nach Abschluss der Vereinbarung können diese Regelungen nicht mehr geändert werden. Provisionshöhen für die Vermietung von Gewerbeimmobilien sind generell frei verhandelbar und hängen von individuellen Absprachen ab. Daher ist es besonders wichtig, die Zahlungsmodalitäten vor Vertragsabschluss bei der Verwaltung von Gewerbeobjekten zu klären.

Achtung - Beauftragung durch schlüssiges Handeln:

Es ist wichtig zu beachten, dass die Beauftragung eines Immobilienmaklers auch durch stillschweigendes Handeln gemäß § 653 BGB erfolgen kann. Wenn ein Kaufinteressent während einer Besichtigung den im Exposé aufgeführten Bedingungen nicht widerspricht, gelten diese Bedingungen bei einem Kauf automatisch als akzeptiert. Der Makler ist dennoch verpflichtet, auf die Provision hinzuweisen. Wenn Immobilienmakler in Internetanzeigen Provisionen erwähnen oder Klauseln zur Bezahlung einer Maklerprovision im Exposé angeben, sind diese Hinweise ausreichend. Wenn die Vertragsparteien dieser Regelung nicht widersprechen, gelten Immobilienmakler weiterhin als beauftragt.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision ist generell erst fällig, wenn der Vertragsabschluss erfolgreich abgeschlossen wurde. Gemäß § 652 BGB muss der Pacht-, Miet- oder Kaufvertrag rechtskräftig abgeschlossen sein, damit die Maklerprovision fällig wird. Es ist erforderlich, dass die Tätigkeit des Immobilienmaklers für den Vertragsabschluss ursächlich war. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Vertragsverhandlungen über den Immobilienmakler geführt wurden oder wenn Käufer oder Verkäufer durch die Beratung des Maklers zum Vertragsabschluss gelangt sind. Eine Provision ist jedoch nicht notwendig, wenn die Auftraggeber (Käufer oder Mieter) die Immobilien selbst gefunden haben. In einem Sonderfall, etwa bei eklatanten Fehlern seitens des Maklers während seiner Tätigkeit, kann eine Provision auch entfallen. Ein Beispiel dafür wäre das Fehlen einer Widerrufsbelehrung im Maklervertrag, was auch bei erfolgreicher Vermittlung einen erheblichen Verstoß darstellt.

Ist die Maklerprovision von der Steuer absetzbar?

In einigen Fällen besteht für Kunden die Möglichkeit, die Maklerkosten steuerlich abzusetzen. Vermieter können beispielsweise die Courtage für einen Makler als einkommensmindernd steuerlich geltend machen. Bei berufsbedingtem Umzug können Mieter die Maklerprovision und damit verbundene Ausgaben als Werbungskosten absetzen. Auch wenn diese steuerlichen Abzugsmöglichkeiten nicht für jeden Auftraggeber gelten, bleibt die Beauftragung eines Immobilienmaklers in der Regel eine erhebliche Entlastung. Für all jene, die einen umfangreichen Aufwand und Zeitersparnis bei der Vermietung, dem Kauf oder Verkauf von Immobilien suchen, ist die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler eine sinnvolle Wahl.